借地人が倒産！夜逃げをしてしまいました！ 工場移転で、業績アップ！ 無道路地の売却 社宅をよみがえらせる 零細企業オーナーの生活再建

事例�@ (個人) 借地人が倒産！夜逃げをしてしまいました！

Ａさんは、高齢で少し耳の遠くなってしまった地主さんです。知人の紹介で土地を貸しましたが、知らない間に転貸されていて、転借人（法人）が建物を建て、抵当権を設定したまま夜逃げをしていまいました・・・・。 コンサルティングでの解決例 　Ａさんは、耳が遠かったため、今まで何度かあった解決の機会を逃してしまっており、法的な手続きの必要があったため、弁護士と連携し処理することにしました。Ａさんはご高齢で、「弁護士」とか「法的手続き」と聞くだけで緊張され、説明がしどろもどろになり、当初は「そのような大層なことになるのなら、このままでもいい」と言っておられましたが、私達が経過や説明資料などをサポートし、弁護士費用なども物件の売却時期を調整することで、負担なく賄えました。法的な対処や不動産の売却だけでは、タイミングがうまく合わなかったかも知れませんが、トータルでコンサルティングさせていただき、Ａさんは「思うように解決できました」と喜んで下さっています。(ページTOPへ）

事例�A (個人事業主) 工場移転で、業績アップ！

Ｈさんは、貸し工場を借りて、永年鉄工所を経営されていました。ところが、廻りに家が立ち並び、工場や役所に「音がうるさい」という苦情電話がしょっちゅうかかって来て、営業に影響するようになっていました・・・・・。 コンサルティングでの解決例 　Ｈさんに対しては、工場移転をお手伝いすることにしましたが、Ｈ社は、技術肌の社長がきりもりし、経理は奥様が手伝っておられる、「町工場」的な創業形態でした。そのため、事業計画書などの作成がうまく運ばず、利益は出ているのですが、融資が受けにくい状態でした。また、このような設備投資が影響し一時的に資金難に陥ることのないよう、移転場所だけでなく、総事業費の検討や資金計画もお手伝いさせていただきました。Ｈ社長は、今では「儲かってしょうがない」状態だそうで、新たな工場建設もご相談いただいております。(ページTOPへ）

事例�B(個人) 無道路地の売却

Ｋさんは、全く道のない土地をもっておられました。事情がありこの土地を売却することになったのですが、抵当権が設定されており、抵当権者が市場価格での担保抹消をしてくれず、土地が売れなくて困っていました・・・・・。  コンサルティングでの解決例 　この土地は道がないだけでなく、とても高低差のある土地で、実勢価格と担保設定価格は、４倍ほどの乖離がありました。そこで、弊社で近隣地主と交渉をし、全体的な開発行為を行いました。開発申請や工事の関係でおおよそ、１年半に及ぶプロジェクトとなりましたが、道路に面した土地になったばかりか、造成されたために価値が向上し、抵当権者の了承する価格での売買を行なうことができました。(ページTOPへ）

事例�C (法人) 社宅をよみがえらせる

Ｏ社は地元では有数の企業でしたが、過剰な設備投資が災いし、倒産してしまいました。所有していた社宅が競売処理されることになり、Ｏ社長が「永年働いてくれた社員に退職金も払えず、せめて社宅（住む所）だけでも何とかしてあげたい」と相談にこられました・・・・・。 コンサルティングでの解決例 　社宅に住んでおられた従業員の方々とも協議し、不動産鑑定の結果も考慮しながら、債権者に任意売却の理解を得ることができ、社宅を分譲マンションとして従業員の方に区分所有していただくことができました。管理組合の立ち上げなど、住民となる方々との協力があり成功した事案です。(ページTOPへ)

事例�D (法人) 零細企業オーナーの生活再建

零細企業オーナーのＥさんは、株式投資に失敗し、ついに営業資金がショートしてしまいました。お店はもちろん自宅も担保になっているばかりか、事業のための借り入れにも、個人保証をしています。銀行は、一括返済を要求してきますが、自宅まで手放しても、とても全額返済できる状態ではありません・・・・・。  コンサルティングでの解決例 　Ｅさんは、資金ショートするまで何とか事業を持ち直したいと、親戚、知人にお金を借りていました。また、国民年金しか加入しておらず、家と事業を失えば、どうやって生活をしていけばよいのか目処のたたない状況でした。担保物権を売却しても、抵当権が設定されている場合、まず抵当権者に弁済されるので、親戚や知人には配当がありません。しかし、物件の売却に時間がかかると、債権者は競売を申し立て、売却額は市場価格より安くなります。そこで、不動産は全て任意売却を行い、お店は賃貸で借りて営業だけは続けていけるようにしました。Ｅさんの人徳で仕入れ業者など協力してくれる債権者もおり、業務は縮小しながらも継続でき、Ｅさんは生活費のほか、知人や親戚への借り入れ金もほぼ完済しました。また、残ってしまった銀行への借入金は、銀行と交渉して、毎月少しずつ返済を続けておられます。(ページTOPへ)

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